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Práctica Notarial
5. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como ac- cesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se re ere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
6. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuan- do se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrenda- tario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
7. No obstante lo establecido en los apartados ante- riores, las partes podrán pactar la renuncia del arren- datario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compra- venta.
Por tanto, la inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 7 LAU) genera seguridad entre las partes y evitará problemas en el momento de la nalización del contrato. Sin escritu- ra pública el contrato de arrendamiento no puede acceder al Registro de la Propiedad. Con la inscripción se protegen todos los intereses en juego. Especialmente los del arrenda- tario que evitará que su derecho pueda ser desconocido, sal- vo excepciones, en aquellos casos en los que se adquiere por tercera persona, a título oneroso, de buena fe, con ando en el Registro que no publicaba el arrendamiento por voluntad o desidia de arrendador y/o arrendatario.
La nueva ley permite al arrendatario cesar en el contrato una vez pasados los seis primeros meses, con el mero requi- sito de noti carlo al arrendador con un mes de antelación (todo lo más con la obligación de pagar un mes de indemniza- ción por año pendiente de cumplimiento sólo si así se pactó en el contrato).
La ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de exibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas entró en vi- gor el 6 de Junio de 2013, por lo que habrá que distinguir los contratos de arrendamiento de viviendas anteriores y poste- riores a dicha fecha, pues su disposición transitoria primera somete los contratos existentes a su entrada en vigor a la normativa anterior.
1.- Para los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de Junio de 2013 (esto es los que se están rmando ahora), el inscribir dichos contratos en el Registro de la Propiedad da al arrendatario la tranqui- lidad de que su derecho a vivir en el inmueble subsistirá durante el tiempo (especialmente el derecho legal de prórroga hasta tres años) y con las condiciones pactadas aunque el arrendador venda la casa, la hipoteque o se la embarguen.
Es necesario advertir que la protección sólo es frente a embargos o hipotecas posteriores a la inscripción del
arrendamiento, por lo que han quedado completamen- te desprotegidos los arrendatarios de viviendas embar- gadas o hipotecadas; y si bien lo primero es discutible, no estoy de acuerdo con lo segundo, pues es muy fre- cuente la compra de viviendas, en las que el comprador nancia dicha compra con un préstamo hipotecario que pretende pagar con el importe del arrendamiento.
2.- Para los contratos ya rmados antes del 6 de Ju- nio de 2013 (esto es, antiguos) subsiste el derecho legal a prorrogar el contrato hasta cinco años, haya o no ins- crito el contrato.
Si la duración pactada es inferior a cinco años, y hay venta, embargo o ejecución hipotecaria de la vivienda, el adquirente habrá de respetar el arrendamiento hasta que cumpla esos cinco años, esté o no inscrito en el Re- gistro de la Propiedad. Si la duración pactada es superior a cinco años, el adquirente de la vivienda (sea por venta, embargo, o hipoteca) sólo estará obligado a respetar el arrendamiento hasta que cumpla cinco años.
¿Cuál es la tributación scal del arrendamiento de vivienda?
El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo.
No se aplicará la exención en aquellos casos en que se atri- buya a una vivienda un uso mixto, como vivienda o como des- pacho profesional.
No está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpie- za, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.).