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El arrendamiento suele ser un contrato que vive al margen de la Notaría y del Registro de la Propiedad, pues siempre ha sido redactado por despachos profesionales y ha queda- do erróneamente en el ámbito privado, desprotegiendo al arrendatario.
Evidentemente, formalizar el arrendamiento en escritura pública conlleva el pago del arancel notarial y, si después la inscribimos en el Registro, también se devengará el corres- pondiente arancel registral.
Sin embargo, tras la última reforma de la Ley de Arrenda- mientos Urbanos, el arrendamiento no inscrito, en general, no perjudica a tercero. Como tantas leyes, me parece que ha pasado un tanto desapercibida la ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de exibilización y fomento del mercado del al- quiler de viviendas, que ha provocado importantísimos cam- bios en materia de Arrendamientos Urbanos y que ha hecho que si bien la inscripción de dichos arrendamientos en el Registro de la Propiedad siga siendo voluntaria, ahora se haga algo más que recomendable, si el arrendatario de vi- viendas quiere disfrutar tranquilamente de la misma durante el tiempo pactado.
Escriturar el arrendamiento es sumamente conveniente, pues son muchos los problemas que se evitan y las ventajas que repercuten a ambas partes y que son las siguientes:
l El asesoramiento inherente a la escritura no se cobra.
lElimina problemas de prueba de la existencia del contrato. La escritura pública hace prueba, aún contra ter- cero, de la existencia del arrendamiento y de la fecha de éste. En caso de contienda judicial se pasará directamente al fondo del asunto y no se cuestionará si éste existía o no.
lControl de capacidad de las partes. El notario contro- la que las personas están en condiciones adecuadas de ca- pacidad para contratar.
l Control de cargas. Cualquier contrato que recaiga so- bre un inmueble requiere comprobar la situación de car- gas del mismo. El notario explicará el contenido de la nota simple informativa, obtenida del Registro de la Propiedad, así como los títulos de propiedad que exhiba el arrenda- dor.
l Control de titularidad. Aunque el arrendador sólo debe responder del goce pací co del inmueble por parte del arrendatario, lo conveniente es que al alquilar una vi- vienda o local nos cercioremos de que estamos contratan- do con quien legalmente tiene facultades su cientes para disponer del inmueble a título de arrendamiento.
lFacilita la venta posterior del inmueble. (Derechos de Adquisición Preferente). Un problema frecuente
es el que se plantea el arrendador cuando quiere vender su propiedad y subsiste el arrendamiento. En tales casos existen unos derechos de adquisición preferente a favor del arrendatario. El arrendatario puede frustrar la venta y colocarse en el lugar del comprador. Para ello la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé un sistema de noti- caciones, si bien los derechos de adquisición preferen- te, en determinadas circunstancias, pueden renunciarse. Sin embargo, si no se ha escriturado el contrato suele ser complicado bene ciarse del sistema, pues los contratos privados no acreditan fehacientemente la existencia del arrendamiento ni la renuncia de tales derechos.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 25 de la vigente LAU, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma en los siguientes casos y plazos:
1.- El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la nca arrendada en un plazo de treinta días natu- rales, a contar desde el siguiente en que se le noti que en forma fehaciente la decisión de vender la nca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmi- sión.
Los efectos de la noti cación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales si- guientes a la misma.
2. En el caso a que se re ere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la noti cación preveni- da o se hubiese omitido en ella cualquiera de los re- quisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onero- sas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la noti cación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condicio- nes esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
3. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el conven- cional que gurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
4. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justi carse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las noti cacio- nes prevenidas en los apartados anteriores, con los requisi- tos en ellos exigidos.
Práctica Notarial
La escritura
de arrendamiento
Miguel Angel Bueno | Oficial de Notaría. Madrid