Page 26 - Revista Internos 87

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A priori, y aunque pueda resultar paradójica la expre- sión, en las notarías de zonas rurales nos encontramos frecuentemente con este proceso: la necesidad de forma- lizar escrituras para declarar obras nuevas de construccio- nes (tanto viviendas como naves agrícolas o ganaderas) que tienen una antigüedad de 10, 20 o muchos más años. Cuando comunicamos a los clientes que hay que hacer una “escritura de obra nueva”, contestan un tanto alar- mados: “¡NO!, que no es nueva, ¡es muy antigua!”.
Bien por descuido, ignorancia o incluso cierta dejadez por parte de los interesados, no se otorgó en su mo- mento la correspondiente escritura de declaración de la construcción y es necesario o imprescindible, en ciertos casos, hacerlo en la actualidad.
Por tanto, se podría decir que la “declaración de obra nueva antigua” es la que se hace ahora de una edifica- ción que se construyó hace años, con o sin los requisitos legales y cuando ha prescrito cualquier acción adminis- trativa para declarar su ilegalidad (el plazo de prescrip- ción varía de unas comunidades a otras).
Este supuesto también es aplicable a cualquier amplia- ción o modificación de un edificio que conste inscrito y haya prescrito la acción administrativa.
Según la legislación vigente, existen dos tipologías de supuestos que permiten “la declaración de obra nueva antigua”:
a) Cuando la finca de planta esté inscrita en el regis- tro de la propiedad y se cumplan una serie de requisitos que acrediten su antigüedad y su descripción. Para ello, podemos realizarlo de varios modos: (a mí, personalmen- te si se dispone de alguno de los documentos básicos, me gusta incorporarlo o mencionarlo en la escritura)
• Con certificado del Ayuntamiento correspondiente, que acredite la antigüedad de la construcción y que sobre la misma “no se ha instruido expediente san- cionador por infracción urbanística o de derribo”
• Certificación expedida por el Registrador competen- te en la que, después de hacer constar su descripción y datos registrales, figure “que no existe ni ha existido con anterioridad, extendida anotación preventiva de incoación de expediente por incumplimiento de disci- plina urbanística”.
• Certificación descriptiva de la obra, expedida por técnico competente, que necesariamente tendrá que
estar visada por su Colegio Oficial (Resolución de la DGRN 5-2-2011) y, además, cuya firma tiene que es- tar legitimada por notario (Resolución de la DGRN de 11-3-2009).
• Y por último, la representación gráfica georreferen- ciada de la finca, con la construcción, conforme esta- blece el art. 202 de la Ley Hipotecaria 13/2015, ela- borada por técnico competente y con los requisitos que vienen establecidos en el punto 7.o de la Resolu- ción de 29 de octubre de 2.015.
En estos casos, se simplifica el proceso, puesto que no son necesarios los siguientes documentos: –Licencia de obras, ni de primera ocupación; –Proyecto; –Certificado final de obra; –Certificado de eficiencia energética (en el caso de viviendas); –Garantías de la edificación; –Libro del edificio.
Además, cuando la descripción que contiene la Certifi- cación Catastral Descriptiva y Gráfica es coincidente con la realidad física del inmueble, podemos redactar la es- critura en base a la certificación y así ahorrar unos gastos a los clientes. En este caso, al remitirnos al Catastro, no será necesaria aportar la representación gráfica georre- ferenciada.
b) Cuando la finca de planta no está inscrita se pue- den dar a su vez dos supuestos:
• Que haya título previo, por ejemplo, escritura de “adjudicación de herencia”, “donación” o “compra en estado de soltero”. Esto supone que tenga carácter privativo y, si se trata de un matrimonio que ha reali- zado la construcción, siempre y cuando estén casados en régimen de gananciales, es muy habitual recurrir a “realizar la aportación del terreno a la sociedad con- yugal” (título traslativo) y en el mismo acto, declarar la obra nueva, con los requisitos anteriormente indi- cados y que podrá ser objeto de inscripción registral.
Si bien, como decía nuestra compañera Carmen García-Berbel en el n.o 86 de la revista INTER NOS, la aportación a la sociedad conyugal, a los efectos de la renta de las personas físicas, puede convertir el título en un “instrumento envenenado”, por lo que siempre hay que advertir a los interesados sobre esta cues- tión.
También puede ocurrir que el título ya esté a nom- bre del matrimonio, en este caso, procederemos a
Práctica Notarial
La declaración
de la obra nueva “antigua”
Nanda Sánchez | Oficial de Notaría. Cuéllar (Segovia)